Umowa przedwstępna przy transakcji sprzedaży nieruchomości i udział notariusza w jej sporządzaniu

Umowa przedwstępna jest częścią prawa cywilnego, a konkretnie prawa zobowiązaniowego. Jej definicję możemy znaleźć w kodeksie cywilnym oraz w innych aktach prawnych. W największym skrócie polega ona na przyrzeczeniu złożonym przez jedną lub obie strony odnośnie zawarcia w późniejszym terminie określonej w umowie umowy docelowej. Notariusze często określają tę docelową umowę mianem „umowy przyrzeczonej”. Praktyka jest tutaj bardzo prosta, ponieważ jest to zobowiązująca deklaracja co do zawarcia umowy w przyszłości (dowiedz się więcej na krakowskinotariusz.pl).

Trzeba mieć na uwadze, że umowa przedwstępna nie jest jednoznaczna z umową ostateczną i jeśli umowa przyrzeczona to umowa sprzedaży nieruchomości, sama umowa przedwstępna nie powoduje przeniesienia własności nieruchomości. Mimo to, co najmniej jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia umowy, która tego faktu dokona. W umowie przedwstępnej powinny znajdować się wszystkie najważniejsze zapisy przyszłej umowy, czyli wskazanie nieruchomości, stron transakcji, jej cenę i tak dalej. Kodeks wymaga od nas ex legę wszystkich elementów, które wystarczyłyby do zawarcia ostatecznej umowy, chociaż nie ogranicza przyszłej umowy tylko do tych zapisów, które znajdą się w umowie przedwstępnej.

Strony mogą do umowy przyrzeczonej wprowadzać dodatkowe warunki i ustalenia nieobecne w umowie przedwstępnej, ale nowe warunki nie mogą łamać postanowień umowy przedwstępnej. Istotne jest także to, że w umowie nie ma sztywnego obowiązku umieszczania terminu podpisania umowy przyrzeczonej. Oczywistym powinno być to, że umowa przedwstępna nie może zawierać klauzul niezgodnych z prawem.

W praktyce notarialnej najczęściej mamy do czynienia z umowami przedwstępnymi dotyczącymi przeniesienia prawa do nieruchomości. Jest to sytuacja szczególna, ponieważ w stosunku do umowy sprzedaży nieruchomości ustawodawca wprowadza rygor aktu notarialnego i żadna inna umowa nie może przenieść własności nieruchomości. W przypadku umowy przedwstępnej takiego rygoru jednak nie ma, co oznacza, że może być ona zawarta w formie dowolnej. Skuteczna w pełni będzie jednak tylko wtedy, kiedy zostanie zawarta w formie notarialnej, ponieważ roszczenie odnośnie przymusowego sporządzenia umowy przyrzeczonej jest skuteczne tylko wtedy, kiedy zachowany jest opisany w artykule 390 kodeksu cywilnego wymóg formy. Stanowi on, że umowa przyrzeczona może być sporządzona pod przymusem tylko wtedy, kiedy jej wymagana przez prawo forma jest nie słabsza od formy umowy przedwstępnej. W tym przypadku jest to oczywiście notarialna forma umowy. W przypadku umów przedwstępnych o mniejszej mocy istnieje możliwość dochodzenia jedynie zwrotu kosztów poniesionych przez stronę w związku z przyrzeczeniem jej zawarcia umowy przez stronę, która od niej odstąpiła.

Istotne znaczenie ma tutaj wspomniana powyżej kwestia terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej. Termin w takiej umowie nie jest elementem obligatoryjnym, więc nie musi się tam pojawić. W takim przypadku obowiązuje zasada domniemania, że umowa przyrzeczona powinna być zawarta w terminie jednego roku od daty podpisania umowy przedwstępnej. W tym terminie strony mają prawo do żądania jej zawarcia. Jeśli w umowie pojawia się konkretny termin, czas, w którym można wysunąć takie żądanie, liczony jest od dnia wskazanego w umowie jako moment zawarcia umowy przyrzeczonej i także wynosi jeden rok. W praktyce oznacza to, że wskazanie terminu w umowie przedwstępnej oznacza znacznie dłuższy okres czasu, w którym możliwe jest dochodzenie swoich praw przez strony umowy przedwstępnej.